¿Congelar rentas frena la gentrificación? Banamex advierte riesgos para la CDMX
Las rentas congeladas vieron su origen en CDMX tras la Segunda Guerra Mundial, para apoyar los habitantes y desde 1942 se vivió una despoblación y deterioro en el centro de la capital mexicana.
En medio del creciente debate sobre la gentrificación y el encarecimiento de la vivienda en la capital, la propuesta de congelar las rentas resurge como una posible medida, a la que se suma la propuesta de la jefa de gobierno, Clara Brugada.
Sin embargo, Banamex ha lanzado una contundente advertencia: esta estrategia, lejos de ser la solución, podría generar efectos adversos y perjudiciales para el mercado inmobiliario y el tejido social de la CDMX.
¿Por qué se establecieron las rentas congeladas en la CDMX?
La idea de congelar precios de alquiler no es nueva en la Ciudad de México. De hecho, un régimen similar estuvo vigente entre 1942 y 2001.
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Tras la Segunda Guerra Mundial y las consecuencias económicas que azotaban a nuestro país, las autoridades intentaban palear la creciente inflación, con un beneficio que permitiera vivir a bajo costo, pero sus consecuencias a largo plazo fueron significativas y en gran medida, negativas.
Los dueños de los inmuebles recibían rentas con valores ridículos, de menos de 1 peso y dejaron de invertir en el mantenimiento de los inmuebles, lo que ocasionó un deterioro acelerado de las viviendas con el notorio perjuicio al patrimonio, que además por ser parte del centro histórico de la CDMX, son viviendas con un gran valor histórico.
Esto dio pie a una “despoblación” del centro de la capital mexicana y según el análisis de Banamex, una caída significativa en la inversión hasta 2001, cuando se liberaron los costos de las rentas y comenzó a revertirse este problema.
Según el análisis, esta experiencia histórica dejó claras lecciones sobre los “efectos no deliberados de políticas públicas que pueden ser bien intencionadas”.
En aquel entonces, las rentas congeladas desincentivaron drásticamente la inversión privada en vivienda para alquiler. Los propietarios no encontraron incentivos para mantener o mejorar sus inmuebles, lo que llevó a un deterioro urbano en zonas centrales como el Centro Histórico, la colonia Cuauhtémoc y Santa María la Ribera.
La oferta de vivienda en renta se redujo considerablemente, y la desinversión generó un ambiente de abandono y conflictos sociales entre inquilinos y dueños y por ello muchos migraron de una ciudad a otra.
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¿Cuáles son los riesgos de las rentas congeladas según el análisis de Banamex?
La advertencia subraya que un diseño deficiente de políticas de control de rentas puede acarrear problemas más complejos que la propia gentrificación:
- Desincentivo a la Inversión: Congelar las rentas elimina el atractivo para los inversionistas en el mercado de alquiler, lo que reduce la oferta de vivienda nueva y el mantenimiento de la existente. A largo plazo, esto puede incluso encarecer más la vivienda.
- Deterioro Urbano: Sin incentivos para la mejora y el mantenimiento, los inmuebles se deterioran, afectando la calidad de vida en los barrios y contribuyendo al abandono de propiedades.
- Informalidad y Desigualdad: Un control de precios sin una estrategia integral puede empujar el mercado al sector informal, generando contratos opacos y prácticas abusivas que perjudican a inquilinos y propietarios por igual.
¿Cuál es la solución entre gentrificación y rentas congeladas?
Banamex, en su análisis, sugiere que en lugar de repetir errores del pasado con medidas de congelamiento, la Ciudad de México debería explorar alternativas más efectivas para abordar la crisis de vivienda y la gentrificación, como los Incentivos Fiscales.
Que Ofrezcan estímulos a los propietarios que mantengan sus viviendas en el mercado de alquiler y realicen mejoras también en los Subsidios Directos a Inquilinos, que busquen Apoyar directamente a las familias de bajos ingresos con subsidios para el pago de rentas, sin distorsionar el mercado general.
Adicionalmente, los Plazos Definidos y Monitoreo Constante para que Cualquier medida de regulación tenga un periodo de aplicación claro y un seguimiento continuo de sus impactos económicos y urbanos para evitar efectos no deseados.
La lucha contra la gentrificación y por el acceso a vivienda digna es un reto complejo en la CDMX que muestra ahora consecuencias y riesgos también para los habitantes extranjeros, que han sido blanco de insultos y agresiones.
Sin embargo, expertos financieros advierten que soluciones simplistas como la congelación de rentas podrían abrir la puerta a problemas aún mayores, recordando las lecciones que la propia capital ya ha vivido.
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